Avec la hausse du marché immobilier marseillais observée ces dernières années, de plus en plus de propriétaires revendent aujourd'hui un bien acheté nettement moins cher, parfois vingt ou trente ans plus tôt dans un quartier alors moins prisé comme la Joliette, le Cours Julien ou les abords du Vieux-Port. Cette différence entre le prix d'achat et le prix de vente constitue une plus-value, potentiellement soumise à l'impôt. Voici comment elle se calcule concrètement, et surtout comment la réduire, voire l'annuler, en toute légalité.
Avant d'entrer dans le détail du calcul, un point mérite d'être clarifié en priorité : la vente de votre résidence principale, c'est-à-dire le logement que vous occupez effectivement au moment de la mise en vente, est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux, quelle que soit la durée pendant laquelle vous l'avez détenu, et quel que soit le montant de la plus-value réalisée. C'est de loin le cas le plus fréquent parmi les vendeurs marseillais, et il ne nécessite aucune démarche particulière : l'exonération s'applique automatiquement, le notaire n'ayant même pas à calculer de plus-value dans ce cas.
La question du calcul et de l'imposition ne se pose donc que pour les résidences secondaires, les biens locatifs et les investissements de type Airbnb ou pied-à-terre.
La plus-value brute correspond, en simplifiant, à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du bien. Ce dernier peut être majoré de plusieurs éléments qui viennent réduire d'autant la plus-value imposable.
Vous pouvez d'abord ajouter au prix d'achat les frais d'acquisition réellement supportés à l'époque (frais de notaire notamment), ou opter pour une majoration forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat, sans avoir à produire de justificatif, ce qui est souvent plus simple et parfois plus avantageux pour les acquisitions anciennes dont les factures ont été perdues.
Vous pouvez ensuite ajouter le montant des travaux réalisés depuis l'achat, sous deux conditions alternatives : soit en présentant les factures d'entreprises justifiant le montant réel des travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (les travaux d'entretien courant ne sont pas éligibles), soit, si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, en appliquant un forfait de 15 % du prix d'acquisition, sans justificatif à produire. Pour un bien marseillais ancien détenu depuis longtemps, ce forfait de 15 % est très souvent plus avantageux que la reconstitution méticuleuse de vieilles factures de travaux.
Une fois la plus-value brute déterminée, elle est réduite par un système d'abattements qui augmentent avec la durée de détention du bien, selon deux barèmes distincts appliqués séparément à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Pour l'impôt sur le revenu (taux de 19 %), aucun abattement ne s'applique avant la sixième année de détention. Entre la sixième et la vingt-et-unième année incluse, l'abattement progresse de 6 % par an. La vingt-deuxième année de détention emporte un dernier abattement de 4 %, ce qui aboutit à une exonération totale de l'impôt sur le revenu au bout de 22 années de détention.
Pour les prélèvements sociaux (taux de 17,2 %), le rythme est plus lent : l'abattement débute également à la sixième année, à raison de 1,65 % par an jusqu'à la vingt-et-unième année, puis 1,60 % pour la vingt-deuxième année, avant d'accélérer à 9 % par an de la vingt-troisième à la trentième année. L'exonération totale des prélèvements sociaux n'intervient donc qu'au terme de 30 années de détention.
C'est là un point souvent mal compris par les vendeurs : passé 22 ans de détention, l'impôt sur le revenu disparaît, mais les prélèvements sociaux continuent à s'appliquer, réduits mais non nuls, jusqu'à la trentième année.
Une fois les abattements appliqués, la plus-value imposable est taxée à hauteur de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2 %. Pour les plus-values imposables supérieures à 50 000 € après abattements, une surtaxe additionnelle progressive, comprise entre 2 % et 6 % selon le montant, vient encore alourdir la facture. Ce cas de figure concerne surtout les biens de très bonne valeur, notamment sur le littoral marseillais ou dans les secteurs les plus recherchés du 7e et du 8e arrondissement.
Le projet de loi de finances 2026 a fait l'objet, à l'Assemblée nationale, d'un amendement visant à ramener de 22 à 17 ans la durée de détention ouvrant droit à l'exonération totale d'impôt sur le revenu pour les résidences secondaires, dans un objectif affiché de fluidifier le marché et d'inciter à la remise en vente de logements vacants. Cet amendement a été adopté en première lecture, mais son inscription définitive dans la loi de finances reste, selon les informations disponibles à la mi-2026, incertaine et sujette à évolution au fil de la navette parlementaire. Si vous envisagez de vendre une résidence secondaire à Marseille dont la durée de détention approche 17 ou 22 ans, il est fortement recommandé de vérifier auprès de votre notaire le régime effectivement en vigueur au moment de la signature, ce paramètre pouvant représenter un écart de plusieurs milliers d'euros sur le montant de l'impôt dû.
Au-delà de la résidence principale et de la détention longue, plusieurs situations permettent d'échapper à l'imposition sur la plus-value, même pour une résidence secondaire.
La plus utile concerne la première vente d'un logement autre que la résidence principale : si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, et que vous réinvestissez tout ou partie du prix de vente dans l'achat ou la construction de votre résidence principale dans un délai de 24 mois, la plus-value est exonérée à hauteur du montant remployé. Cette exonération ne peut être utilisée qu'une seule fois dans une vie.
Une exonération existe également en cas de vente réalisée par un titulaire de l'allocation adulte handicapé, un retraité ou une personne résidant en établissement médicalisé, sous conditions de ressources et de non-assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière.
Enfin, les cessions de très faible montant (moins de 15 000 € pour un vendeur seul) et certaines expropriations sont également exonérées.
Prenons le cas d'un appartement acheté 120 000 € en 2005 dans le quartier de la Joliette, alors en pleine transformation, et revendu 280 000 € en 2026, soit une plus-value brute de 160 000 €. En appliquant la majoration forfaitaire de 7,5 % pour frais d'acquisition (9 000 €) et le forfait travaux de 15 % pour une détention de plus de cinq ans (18 000 €), le prix d'acquisition corrigé s'élève à 147 000 €, ramenant la plus-value brute imposable à 133 000 €.
Avec 21 années de détention au moment de la vente, l'abattement pour l'impôt sur le revenu atteint 90 % (6 % par an de la 6e à la 21e année), laissant une base imposable à l'IR de seulement 13 300 €, taxée à 19 %, soit environ 2 527 €. Pour les prélèvements sociaux, l'abattement à 21 ans atteint 24,75 % (1,65 % par an sur 15 années), laissant une base imposable de 100 083 €, taxée à 17,2 %, soit environ 17 214 €. Le total dû s'élèverait donc à environ 19 741 €, très loin du taux facial de 36,2 % appliqué à la plus-value brute initiale, qui aurait représenté plus de 57 000 €. C'est tout l'intérêt du système d'abattement progressif : plus la détention est longue, plus l'écart entre taux facial et impôt réellement dû se creuse.
Bonne nouvelle pour le vendeur : ce calcul, souvent perçu comme complexe, est intégralement pris en charge par le notaire lors de la signature de l'acte de vente. C'est lui qui détermine le montant de la plus-value imposable, applique les abattements et exonérations éventuelles, prélève l'impôt correspondant sur le prix de vente, et le reverse directement à l'administration fiscale. Le vendeur n'a donc pas à avancer cette somme séparément : elle est déduite du montant net perçu à la vente.
Pour autant, il reste essentiel, en amont de la mise en vente, de rassembler tous les éléments qui permettront au notaire d'optimiser légalement ce calcul : acte d'acquisition initial, factures de travaux le cas échéant, justificatifs de la durée d'occupation en cas de doute sur le statut de résidence principale. Ces documents, réunis avant même la signature du compromis, peuvent faire une réelle différence sur le montant net que vous percevrez.
En cas de doute ou de contrôle, l'administration fiscale peut demander des justificatifs attestant de l'occupation effective du logement à titre de résidence principale au moment de la vente : factures d'électricité ou d'eau à votre nom, avis d'imposition mentionnant cette adresse, ou attestation d'assurance habitation. C'est pourquoi il est recommandé de conserver ce type de document, en particulier si vous avez changé plusieurs fois de domicile au fil des dernières années.
Le principe est le même que pour une succession : le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value n'est pas celui payé par le donateur à l'origine, mais la valeur du bien telle que déclarée au moment de la donation, qui a servi de base au calcul des droits de donation. Cette valeur, généralement proche du prix du marché au jour de la donation, permet souvent de limiter fortement la plus-value taxable en cas de revente rapprochée.
Non : seuls les travaux facturés par une entreprise peuvent être déduits pour leur montant réel. Les travaux réalisés par vous-même, même avec l'achat de matériaux, ne sont pas éligibles à la déduction au réel, faute de facture de main-d'œuvre. C'est précisément dans ce type de situation que le forfait de 15 % applicable après cinq ans de détention, sans justificatif à produire, s'avère particulièrement utile pour les propriétaires ayant rénové eux-mêmes leur bien au fil des années.
À Marseille, la revente de votre résidence principale échappe à toute taxation sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, l'imposition dépend étroitement de la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien : plus elle est longue, plus l'abattement progressif réduit la note, jusqu'à une exonération totale de l'impôt sur le revenu à 22 ans et des prélèvements sociaux à 30 ans. Un débat parlementaire en cours pourrait faire évoluer ce premier seuil à 17 ans : à surveiller si vous envisagez une vente dans les prochaines années. Dans tous les cas, rassembler vos justificatifs d'achat et de travaux avant la mise en vente reste le meilleur réflexe pour optimiser légalement votre imposition.
Vous envisagez de vendre un bien à Marseille et souhaitez estimer, en amont, l'impact de la plus-value sur votre projet ? Parlons-en : nous pouvons vous orienter vers les bons interlocuteurs pour affiner ce calcul avant la mise en vente.