Airbnb, Booking, Abritel : depuis quelques années, la location saisonnière s'est imposée comme une stratégie d'investissement très prisée à Marseille, portée par l'attractivité touristique de la ville et la rentabilité potentiellement supérieure à la location classique. Mais le cadre réglementaire s'est considérablement durci depuis l'adoption de la loi Le Meur fin 2024, et la Ville de Marseille a choisi d'appliquer les règles les plus strictes autorisées par la loi. Que vous soyez déjà loueur ou que vous envisagiez d'investir dans cet objectif, voici ce qu'il faut absolument savoir avant de publier une annonce.
Promulguée en novembre 2024, la loi n° 2024-1039, dite loi Le Meur, a profondément renforcé l'encadrement des meublés de tourisme partout en France. Elle a notamment généralisé l'obligation d'enregistrement auprès de la commune, renforcé les sanctions en cas de manquement, permis aux maires d'abaisser le plafond légal de location d'une résidence principale, durci la fiscalité applicable aux revenus tirés de ces locations, et facilité l'interdiction de la location saisonnière par les copropriétés. Marseille a activé la quasi-totalité des leviers que cette loi met à disposition des communes.
Toute la réglementation applicable dépend d'abord d'un critère simple : le logement que vous louez est-il votre résidence principale, c'est-à-dire celui que vous occupez au moins huit mois par an, ou s'agit-il d'une résidence secondaire ou d'un bien dédié entièrement à l'investissement locatif touristique ? Les obligations sont sans commune mesure entre les deux situations.
Vous pouvez louer votre logement en meublé de tourisme sans autorisation de changement d'usage, dans la limite d'un plafond annuel de jours. Ce plafond, fixé à 120 jours par le Code du tourisme, a été abaissé à 90 jours par an à Marseille, la municipalité ayant fait le choix, comme Paris ou Lyon, d'exercer la faculté que lui donne la loi Le Meur de durcir ce seuil localement. Au-delà de 90 jours de location dans l'année, vous vous exposez à une amende civile qui peut atteindre plusieurs milliers d'euros.
Vous devez impérativement déclarer votre logement auprès de la mairie avant toute mise en location, afin d'obtenir un numéro d'enregistrement à treize chiffres. Ce numéro doit figurer sur chacune de vos annonces, quelle que soit la plateforme utilisée. Son absence expose à un retrait de l'annonce par la plateforme sous 48 heures et à une amende pouvant atteindre 10 000 €, portée à 20 000 € en cas de fausse déclaration.
Les contraintes sont ici beaucoup plus lourdes. Transformer de façon permanente un logement qui n'est pas votre résidence principale en meublé de tourisme constitue, au sens du Code de la construction et de l'habitation, un changement d'usage. Cette transformation est soumise à autorisation préalable de la mairie, et surtout à une obligation de compensation : pour chaque mètre carré d'habitation transformé en meublé de tourisme, vous devez recréer une surface équivalente de logement classique, généralement par la transformation d'un local commercial, d'un bureau ou d'une friche en habitation.
À Marseille, cette compensation est exigée dès le premier mètre carré dans les arrondissements les plus tendus, en particulier les 1er, 2e, 6e et 7e arrondissements, qui concentrent le cœur historique et le littoral. Le local proposé en compensation doit en outre se situer dans le même arrondissement que le bien concerné, ce qui rend l'opération très complexe à réaliser pour un investisseur individuel : dans la pratique, la plupart des propriétaires concernés se tournent vers l'acquisition de « droits de compensation » déjà constitués par des promoteurs spécialisés, moyennant un coût significatif qui pèse directement sur la rentabilité du projet.
L'absence de cette autorisation expose à des sanctions lourdes : une amende pouvant atteindre 50 000 € par logement irrégulier, assortie d'une astreinte journalière jusqu'à mise en conformité. Avant d'acheter un bien à Marseille dans l'optique d'en faire un Airbnb sans y résider, il est donc indispensable de vérifier au préalable, auprès du service urbanisme de la mairie, la faisabilité réelle du changement d'usage sur l'adresse visée.
Depuis 2020, toute mise en location d'un meublé de tourisme à Marseille doit faire l'objet d'une déclaration préalable pour obtenir le numéro d'enregistrement à treize chiffres. La loi Le Meur a par ailleurs instauré un portail national unique de déclaration, baptisé Declaloc, dont l'ouverture était prévue pour le 20 mai 2026, avec un déploiement effectif annoncé au cours du second semestre 2026 selon le calendrier communiqué par l'administration. En attendant sa mise en service complète, les déclarations continuent de s'effectuer via les téléservices existants de la Ville de Marseille. Il est recommandé de suivre les annonces officielles, la situation pouvant évoluer rapidement sur ce point précis.
Les revenus tirés d'un meublé de tourisme relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), quel que soit le statut du logement. Deux régimes coexistent : le régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire sur les recettes brutes sans qu'il soit nécessaire de justifier de charges réelles, et le régime réel, qui permet de déduire l'ensemble des charges effectivement supportées (intérêts d'emprunt, travaux, amortissement du bien).
La loi Le Meur a sensiblement durci le régime micro-BIC applicable aux meublés non classés, en réduisant à la fois le taux d'abattement et le plafond de recettes éligibles, par rapport au régime applicable avant 2024. À l'inverse, le classement du meublé en « meublé de tourisme » (de une à cinq étoiles), délivré par un organisme accrédité après visite du logement, permet de conserver un abattement nettement plus favorable. Compte tenu de la fréquence des ajustements réglementaires sur ce point précis, il est vivement conseillé de faire valider votre situation par un expert-comptable ou de vérifier les taux en vigueur au moment de votre déclaration de revenus, plutôt que de se fier à un chiffre figé.
Autre évolution issue de la loi Le Meur : les copropriétés peuvent désormais interdire la location de courte durée dans leur règlement, par un vote en assemblée générale à la majorité des deux tiers. Avant tout achat à Marseille dans une optique de location saisonnière, il est indispensable de consulter le règlement de copropriété en vigueur, et d'anticiper le risque qu'une future assemblée générale vienne restreindre, voire interdire, cette activité, y compris pour des propriétaires déjà en activité selon les modalités transitoires prévues par le règlement voté.
Comme pour la location longue durée, la performance énergétique du logement devient un critère déterminant pour la location saisonnière. Un calendrier progressif d'interdiction des logements les moins bien classés au diagnostic de performance énergétique (DPE) est en cours de déploiement pour les meublés de tourisme, sur un rythme comparable à celui déjà appliqué aux locations nues et meublées classiques. Un bien mal classé aujourd'hui peut donc devenir invendable en l'état pour cet usage dans les prochaines années, ce qui doit être intégré dans toute réflexion d'investissement à moyen terme.
Le durcissement de la réglementation ne signifie pas la fin de la location saisonnière à Marseille, mais elle impose une analyse beaucoup plus fine avant d'investir. Un studio ou un T2 destiné à devenir votre résidence principale, loué ponctuellement le reste du temps, reste une stratégie accessible et encadrée. En revanche, un investissement locatif entièrement dédié à la location touristique, dans un quartier soumis à compensation obligatoire, nécessite une étude de faisabilité approfondie avant tout engagement, sous peine de découvrir après l'achat qu'aucune autorisation ne pourra être obtenue.
Oui, la location d'une ou plusieurs chambres au sein de votre résidence principale, tout en continuant à l'occuper, suit les mêmes règles que la location du logement entier : déclaration en mairie, obtention du numéro d'enregistrement, et respect du plafond annuel de 90 jours applicable à Marseille. C'est une option intéressante pour de nombreux propriétaires marseillais souhaitant générer un complément de revenu sans changer le statut de leur logement.
La Ville de Marseille a mis en place une équipe dédiée d'agents assermentés chargée de contrôler les annonces publiées en ligne et de comparer les données transmises par les plateformes avec les déclarations enregistrées en mairie. En cas de dépassement du plafond de jours pour une résidence principale, l'amende civile peut atteindre plusieurs milliers d'euros. En cas d'absence totale de changement d'usage pour une résidence secondaire louée en meublé de tourisme, l'amende peut grimper jusqu'à 50 000 € par logement irrégulier, assortie d'une astreinte journalière jusqu'à régularisation ou remise en location classique du bien.
Oui, toute personne majeure hébergée à titre onéreux à Marseille et non domiciliée dans la commune est assujettie à la taxe de séjour, calculée par nuitée et par personne. En tant qu'hôte, vous êtes responsable de sa collecte, généralement automatisée par les plateformes comme Airbnb ou Booking, qui la reversent directement à la collectivité. Une taxe additionnelle départementale ainsi qu'une contribution au financement d'infrastructures de transport régionales viennent s'ajouter au montant de base.
Pas nécessairement du point de vue réglementaire : l'obligation de compensation pour une résidence secondaire s'applique quel que soit l'âge du bien, dès lors qu'il se situe dans un secteur soumis à cette règle. En revanche, un bien neuf répond plus facilement aux exigences de performance énergétique désormais prises en compte pour ce type de location, ce qui peut représenter un avantage à moyen terme face au calendrier de restriction progressive des logements les moins bien classés au DPE.
À Marseille en 2026, la location saisonnière reste possible mais strictement encadrée : 90 jours par an maximum pour une résidence principale, enregistrement obligatoire avec numéro à treize chiffres, et changement d'usage avec compensation dès le premier mètre carré pour toute résidence secondaire dans les arrondissements les plus centraux. Les sanctions en cas de non-respect sont sévères, tant pour le propriétaire que, potentiellement, pour la copropriété. Avant tout projet d'achat orienté vers cet usage, une vérification préalable auprès des services d'urbanisme de la Ville de Marseille n'est plus une option, c'est un préalable indispensable.
Vous envisagez un investissement locatif à Marseille et hésitez entre location classique et location saisonnière ? Nous pouvons vous aider à évaluer la faisabilité et la rentabilité réelle de votre projet selon le quartier visé.